近年来，出于规避房地产市场调控政策及相关法律法规以及逃避纳税等目的，选择借名买房的购房者人数逐渐增加。同时，我国现行法律尚未对借名买房行为及法律后果进行规定，由此实践中借名人与被借名人围绕借名购得的房产的归属产生了一系列的法律问题。本文通过相关司法案例加以分析，梳理法院裁判观点，以期为该类案件的处理提供有益参酌。
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一、借名买房合同是否有效
借名买房当事人之间可以通过订立借名买房协议的方式就借名买房的事实进行约定，但是，实践中的借名买房行为多是因借名人存购房资质问题（如限价商品房、政策性经济适用房等需要购买资质）而产生。而此种行为多发生在亲属、朋友之间，当事人出于人情关系考量难免存有未签订书面借名买房合同的情形，司法实践中区分不同性质作出以下认定：
（一）借名买房事实是否成立
据分析，法院在事实认定过程中，通常会对当事人提供的证据加以综合考量，如是否存在借名买房协议、购房款出资情况、房屋实际居住情况、购房时的政策背景、房屋物业费缴纳情况等多方面因素，进而对当事人之间是否存在借名买房的事实予以判断。
案例：曹春宏与曹春萍合同纠纷一案（北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3127号民事判决书）中，法院认为曹春萍提交的《商品房买卖合同》、房款收据、发票、契税完税证等，可以证明购房款及契税、公共维修基金等为曹春萍交纳；且曹某、陆某的证人证言陈述事实清楚、流畅，说明了存在借名买房的情况以及房屋的实际使用情况。另，结合房屋所有权证书的持有情况、物业费等交费情况，一审法院认定曹春萍主张的借名合同存在。现曹春萍据借名合同主张诉争房屋过户至其名下，于法有据，一审法院予以准许并支持了原告移转房屋登记的诉请。二审法院支持上述观点并维持了一审判决。
此外，据样本案例分析，法院认定不成立借名买房事实的原因多为当事人恶意串通，如当事人为了转移夫妻共同财产签订借名买房协议（北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第17167号民事判决书）、当事人假借借名买房恶意串通损害他人利益（北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7707号民事判决书）等。
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（二）借名买房合同的效力
法院在认定当事人之间成立相关借名买房合同或者借名买房事实行为之后，会根据涉案房屋的性质以及购买时的政策背景认定当事人之间的借名买房协议或者借名买房行为是否有效。根据法院裁判规则，法院通常认为为购买普通商品房签订的借名购房协议有效。而针对经济适用房的借名买房合同，法院则会进行更为细致的审查与区分，满足以下条件之一的借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，可以认定为有效：
（1）借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的（李晓兰与李晓端确认合同效力纠纷一案（北京市昌平区人民法院2015年昌民初字第14515号民事判决书））；
（2）当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件（刘刚与师杰确认合同效力纠纷一案（北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00120号民事判决书））；
（3）登记人并非通过摇号取得购房资格的（李想与李玉新等确认合同效力纠纷一案（北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第4211号民事判决书））。
而购买经济适用房等保障性住房的借名购房协议中，不满足上述条件的，法院通常认为此类协议因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，故无效。
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二、房屋所有权归谁所有
1、判决无法确认案涉房屋归借名人所有
法院判决驳回其确认诉争房屋所有权的诉讼请求的原因均是基于以下两点：一是当事人之间不存在借名买房的事实，二是虽成立借名买房的事实（协议），但借名人不具备购房资格（闫彤与阎家丽等合同纠纷案（北京市第二中级人民法院(2016)京02民终7022号民事判决书））。
2、认定借名人为房屋实际产权人
借名人有充分的证据证明借名买房关系存在，如交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料的，借名买房合同有效，借名人具备购房资格，且诉争房屋未被第三人善意取得的，法院通常会认定借名人为房屋实际产权人（宋献国所有权确认纠纷一案（北京市高级人民法院（2014）高民申字第02924号民事判决书）。
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综合以上分析，房屋所有权的归属与借名买房合同的效力有着密切关系，在借名买房情形下对房屋所有权的认定，应当考虑以下两个因素：一是借名买房合同是否有效，二是是否涉及善意第三人。
如前文所述，若借名买房合同损害社会公共利益，根据《合同法》第52条的规定，该合同无效，单是考虑这个因素借名人便不能取得房屋所有权。而是否构成善意取得，根据我国《物权法》第106条的规定，必须符合三个要件：一是第三人在主观上必须是善意且不知情；二是第三人支付了合理价格；三是第三人已经办理了过户登记。如此一来，第三人就善意取得了房屋的所有权，借名人主张确认房屋所有权的诉请就更难获得支持了。
撰稿：陈淑红
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：杨玲玉
